COLUMN

不動産への
理解がぐっと
深まる!
不動産売却コラム

  • 不動産売却・豆知識

不動産売却の指標にできる固定資産税評価額の内容と計算方法を解説!

不動産売却の指標にできる固定資産税評価額の内容と計算方法を解説!

この記事のハイライト
  • 固定資産評価額は固定資産税を算出する際に使われる基準額を指す
  • 固定資産税評価額は3つの書類から調べることができる
  • 固定資産税評価額以外に土地の評価額の指標となるものは4つある

「固定資産税評価額ってなに?」「固定資産税とどう違うの?」など、固定資産税評価額に関して、よくわからないという方は多いのではないでしょうか。
不動産売却をご検討中であれば、固定資産税についての買主への説明も必要になるかもしれないため、なおさら知っておきたいですね。
そこで今回の記事は、固定資産税評価額とはなにかや、計算方法、固定資産税評価額以外に土地評価額の指標となる4つの価格について、解説していきます。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却にも役立つ「固定資産税評価額」とは?

不動産売却で、相場を調べるときにも使われる「固定資産税評価額」。
もともと、固定資産税評価額とは「固定資産税」を決めるための基準値です。
不動産所有者が納税する固定資産税の金額は、この固定資産税評価額が基になっています。
ここでは、そんな固定資産税評価額について次の2点について解説します。

  1. 固定資産税評価額の決め方
  2. 固定資産税評価額の役割

固定資産税評価額の決め方

固定資産税評価額は、土地や家屋の評価方法を定めている「固定資産評価基準」に基づいて、市区町村の担当者によって決められています。
固定資産税評価額に関しては、「土地」と「家屋」を別々に評価することになっており、各々の目安になる計算方法は次の通りです。

  1. 土地の固定資産税評価額 = 公示価格の約70%
  2. 家屋の固定資産税評価額 = 再建築価格 × 50~70%

※再建築価格とは、現在建っている家屋と同一のものを再び新築する際にかかる価格です。
例えば公示価格2,000万円の土地がある場合、固定資産税評価額の目安は1,400万円です。
固定資産税評価額については、上記のとおり「公示価格」に影響を受けるので、3年に1度の評価替えのタイミングで見直しがおこなわれます。
仮に、市区町村が決定した評価額に納得がいかないときは、不服の申立てをすることも可能です。

固定資産税評価額の役割

固定資産税評価額は、固定資産税をはじめ、下記の税金を算出する際に使われます。
計算方法も併せて記載します。

  1. 固定資産税:固定資産税評価額 × 1.4%
  2. 都市計画税:固定資産税評価額 × 0.3%
  3. 不動産取得税: 固定資産税評価額 × 4%
  4. 登録免許税: 固定資産税評価額 × 登記の種類によって異なる利率

登録免許税の算出は、登記の内容や土地・建物によって適用される利率が多岐にわたるので、詳しくは不動産会社か司法書士にお尋ねください。
このように固定資産税評価額は、さまざまな税金を計算する際に用いられている指標になります。

不動産売却に役立つ固定資産税評価額を使った売却価格の計算方法

この章では、不動産売却をご検討中の方に向けて「固定資産税評価額を使って相場を知る計算方法」をお伝えします。
計算式は次の通りです。
土地の売却相場 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7
固定資産税評価額は、公示地価の7割程度だということは前章でお伝えしたとおりですが、公示地価は「実勢価格(=相場)」として置き換えることができます。
その事実を踏まえて、固定資産税評価額から相場を求めると、上記の計算式になるのです。
例えば、固定資産税評価額が1,500万円の土地を売却する場合、1,500万円÷0.7で、売却相場を約2,140万円と算出することができます。
ただし、この計算式から算出された相場は、あくまで参考程度にとどめておくようにしましょう。
厳密な価格を知りたい場合は、土地家屋調査士または不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
また、不動産売却の相場を調べるにあたり固定資産税評価額がわからない場合は、下記をご参照ください。

固定資産税評価額を調べる方法

固定資産税評価額を調べる方法には次の3つがあります。

  1. 固定資産税課税明細書を確認
  2. 固定資産評価証明書を取得
  3. 固定資産課税台帳を閲覧

「固定資産税課税明細書」は、固定資産税の納税通知書に同封されている書類です。
この書類は1月1日時点での不動産の所有者に対して発送されており、固定資産税額や評価額を知ることができます。
「固定資産評価証明書」は、上記の「固定資産税課税明細書」が手元にない場合の確認方法です。
売却したい不動産があるエリアを管轄する役所に出向いて交付申請をすることで取得でき、固定資産税評価額を確認できます。
「固定資産課税台帳」の閲覧も役所で可能です。
固定資産課税台帳は、役所によって閲覧できる期間が決められていたり、手数料がかかったりするケースがあるので、希望される方は事前に問い合わせるようにしましょう。

不動産売却に役立つ固定資産税評価額以外の土地評価額とは

ここまで固定資産税評価額についてお伝えしましたが、実は、固定資産税評価額以外にも土地の評価額を知る方法があります。
不動産(土地)には「一物五価」という考え方があり、その名のとおり1つの不動産に対して5つの評価方法が存在しているのです。
以下の5つがその評価方法となります。

  1. 実勢価格
  2. 公示地価
  3. 基準地価
  4. 相続税路線価
  5. 固定資産税評価額

固定資産税評価額以外の4つについてご紹介します。

実勢価格

実勢価格は、市場における取引価格です。
不動産売却においては、最も参考にできる指標と言えます。
実勢価格に関しては、このあとご紹介する「公示地価」「基準地価」「相続税路線価」とは異なり、公的に発表されている訳ではありません。
そのため、価格を知りたい場合は、売りに出ている類似物件を参考にするか、不動産会社に問い合わせる方法がおすすめです。

公示地価

公示地価は、国土交通省が公表する毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地価格です。
全国に30,000か所以上の標準地が存在し、3月中旬ごろに一般に向けて発表されます。
公示地価は、固定資産税評価の目安として活用されており、公共用地の取引や企業が保有する土地の評価の指標としても利用されています。
公示地価を簡単に言うと、国が公表している土地価格の指標ということです。

基準地価

基準地価は、都道府県知事が公表する毎年7月1日時点の1㎡あたりの土地価格です。
先ほどご紹介した公示地価と標準地が重なっている箇所があり、評価方法もほぼ同じですが、以下の点が異なります。

  1. 都市計画区域外にも指定される
  2. 評価する際の不動産鑑定士が1人(公示地価は2人以上)

相続税路線価

相続税評価額は、相続税や贈与税の課税標準額を算出するための価格です。
評価基準日は、公示地価と同様に毎年1月1日ですが、指定するのは国税庁です。
路線価は、道路を基準に設定されているのが特徴で、その道路に面する土地1㎡あたりの価格が公表される価格になります。

まとめ

今回は、不動産売却に絡む固定資産税評価額について内容や調べ方をご紹介しました。
固定資産税評価額は考え方が難しく、一度見たり聞いたりしただけでは理解するのが難しい点があります。
ですから、不動産売却をご検討中の方で「土地の評価額を詳しく知りたい」という方は、不動産会社のサポートを受けるのが良いでしょう。
不動産売却サポートは不動産売却に関するご相談に幅広く対応しております。
弊社スタッフが親身に対応させていただきますので、まずはお気軽にお問い合わせください。