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タワーマンションを売却するタイミングとは?相場や税金についても解説

タワーマンションを売却するタイミングとは?相場や税金についても解説

この記事のハイライト
  • 不動産相場を見極めて売却するタイミングを検討することが損しないために大切
  • 不動産売却で課税される税金に対する軽減制度や特例があるので有効活用すると良い
  • 大規模修繕工事で修繕積立金が足りないケースも想定される

2000年以降に、東京都心をはじめとした日本全国の都市部に次々に建設されているタワーマンション。
日本におけるタワーマンションの歴史は浅く売却の前例も少ないので売却しやすいかどうかの判断がつきにくいのが現状です。
タワーマンションには明確な定義はありませんが、一般的には20階以上の高層マンションのことを指します。
通常のマンションとは異なる特性をもっているため、通常のマンションと比較すると売却難易度が高いとも言われています。
本記事では、タワーマンションを売却するタイミングについて解説します。
タワーマンションの売却を検討されている方はぜひ参考にしてください。

タワーマンションを売却するタイミング!相場について

タワーマンションの売却を検討している方のなかには、いつが売り時なのかわからずに悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
ここでは、タワーマンションの相場による売却タイミングについて解説していきます。
タワーマンションを売却する際に注目したいのが不動産市場です。
不動産市場を確認することで、市場相場が売り時かそうではないかが判断できます。
不動産市場を調べるには、国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」のグラフを確認する方法があります。
中古マンションの売却相場は、2013年から右肩上がりです。
日本銀行の金融緩和の影響で不動産の市場相場も値上がりが続いていますが、今後もずっと上昇を続けるわけではないので注意が必要です。
中古マンション価格の高騰は2013年から右肩上がりが続いている現状ですが、その理由としては新築マンション価格が高騰しているからです。
2013年から始まった日本銀行の金融緩和政策によって、住宅ローンが低金利で借りやすくなり、多くの方が高い価格でも新築マンションを購入しやすくなりました。
金融緩和政策で日本銀行が印刷したお金の量は、諸外国と比較しても突出しております。
異次元の金融緩和を実施し続けてもいずれ緩和効果よりも副作用が強くなるため、継続することは難しいでしょう。
新築マンションや中古マンションの右肩上がりの高騰にはいずれ終わりがきますので、タワーマンションの相場による売却タイミングは値上がりしているときが狙い目です。

タワーマンションを売却するタイミング!税金について

タワーマンションの売却タイミングを検討する2つ目は税金です。
ここでは税金による売却のタイミングについて解説していきます。

住宅ローン控除が終わるタイミング

住宅ローン控除は、マイホームをローンで購入した場合に条件を満たせば、一定期間ローン残高に応じた金額が所得税から差し引かれる制度のことです。
中古物件であれば控除率が0.7%、原則10年間にわたって所得税から差し引かれるので節税効果の大きい制度となります。
住宅ローン控除の期間が終了すれば節税効果がなくなるので、控除期間が終わるタイミングで売却を検討するのも良いのではないでしょうか。

住まなくなってから3年目の12月31日までに売却

タワーマンションを売却して売却益がでると、利益に対して譲渡所得税が課税されますが、3,000万円特別控除を適用すれば税金がかからないケースが多いです。
3,000万円が控除される特例が適用できるのは、自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する必要があります。
所有しているタワーマンションに本人が居住していない場合に、この期間を過ぎてから売却してしまうと、特例が受けられないので注意が必要です。

所有期間に注意して売却する

不動産売却によって譲渡益が生じた場合、譲渡所得税が課税されますが、不動産の所有期間によって譲渡所得の軽減税率は異なります。
所有期間5年以下の短期譲渡所得の場合は、39.63%の税率が適用され、所有期間5年超の長期譲渡所得であれば20.315%の税率となります。
この際の所有期間は不動産売却をした年の1月1日時点においての所有期間となりますので、タワーマンション売却時の所有期間を確認しておきましょう。
また、所有期間が10年を超える場合には「10年超所有軽減税率の特例」の対象となり、さらに税率が下がります。
譲渡所得6,000万円以下の部分については、税率が14.21%まで軽減されます。
譲渡所得6,000万円を超える部分については、20.315%です。
10年超所有軽減税率の特例は、譲渡所得税率が大幅に下がるため、タワーマンションの売却するときには覚えておきたい特例です。

タワーマンション自体による売却のタイミングとは?

タワーマンションを売却するタイミングの3つ目は、タワーマンション自体によるものです。
具体的には以下のとおりです。

  1. 大規模修繕のタイミングで売却
  2. 賃貸中であれば空室になったタイミングで売却
  3. リフォーム検討中ならリフォームする前に売却

それぞれ確認していきましょう。

大規模修繕のタイミングで売却

タワーマンションを所有することのリスクの1つとして、大規模修繕費用が高いことが挙げられます。
足場を組み立てて、外壁の補修や給排水工事などの大掛かりな工事をおこなうことを大規模修繕工事といいます。
マンションを購入すると、管理費・修繕積立金を毎月管理組合に納めることになり、住民から集めた修繕積立金は建物の経年劣化によって不具合が出た場合に使用されるのが一般的です。
タワーマンションは2000年以降に建設されたものが多く、大規模修繕工事の事例もまだ多くありません。
前例が少なければ、大規模修繕工事でどれくらいの費用がかかるのかも不透明で、修繕積立金で足りるのかも明確ではないケースもあるでしょう。
修繕積立金を超える工事費用がかかってしまうと、住民は追加で費用を請求される恐れもあります。
そのため、大規模修繕工事のタイミングでタワーマンションを売却することも検討してみても良いのではないでしょうか。

賃貸中であれば空室になったタイミングで売却

所有しているタワーマンションが賃貸中であれば、現入居者が退去したタイミングで売却するのもおすすめです。
入居者がいる状態での売却となれば投資物件として扱われ、居住用物件として売却するよりも価格が下がる傾向にあります。
居住用物件として売り出す場合は、居住目的の一般の方への売却となるため、市場相場で売却することが可能です。

リフォーム検討中ならリフォームする前に売却

売却をする前に室内リフォームを検討中でしたら、一度見直した方がいいかもしれません。
費用を投じてリフォームしたとしても売却価格にかかったリフォーム費用を上乗せして売却することは難しく、上乗せしたとしても想定金額よりも下回るケースのほうが多いからです。
ただし、物件の状態によってはリフォームして売却したほうが良いこともあるので、不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。

まとめ

タワーマンションの売却タイミングは大きく分けて「マンション相場」「税金」「建物自体によるもの」の3つがあります。
タワーマンションを所有しており売却を検討している方は、3つの売却タイミングを参考にして、なるべく損をしないように売却を進めていきましょう。
私たち「不動産売却サポート」は、不動産売却を専門として活動しております。
不動産売却で気になることがございましたら些細な事でも構いませんので、お気軽にご相談ください。