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孤独死があったマンションを売却する際の注意点とは?資産価値について解説

孤独死があったマンションを売却する際の注意点とは?資産価値について解説

この記事のハイライト
  • 孤独死があったマンションは資産価値が下がってしまう
  • 特殊清掃やリフォームすることで価値を保てることもある
  • 遺品整理やその後の告知義務といった注意点がある

核家族化や高齢化社会による孤独死は社会問題になっています。
孤独死があったマンションを売却する際には資産価値について、気になるものではないでしょうか。
孤独死があったマンションの売却を考えている方に向けて、売却の際の注意点や資産価値について解説しますので、売却を検討している方は参考にしてみてください。

孤独死があったマンションの売却で気になる資産価値について

孤独死があったマンションを売却する際に気になるものに資産価値があります。

孤独死があったマンションの資産価値は下がる

所有している物件で孤独死があった場合、その状況によって資産価値は1割から3割下がるといわれています。
法的な取り決めや基準はありませんが、慣例的に不動産売却時にはそれくらい下がる印象です。
下がる割合は死亡から発見までの期間や、死亡原因によって変わります。
居住者が亡くなってからすぐに見つかった場合、資産価値への影響は少ないといえるでしょう。
しかし、亡くなってから発見までに時間がかかり、遺体の腐敗が始まってしまい特殊清掃が必要な状況になると資産価値の低下は避けられません。
また、死因についても自然死や病死、誤嚥(ごえん)など不慮の死ならば資産価値への影響は少ないですが、自殺や事件・事故が絡む場合には資産価値が下がります。
特殊清掃が必要かどうか、死因は何だったのかが資産価値を判断するためのポイントです。

孤独死があった物件を賃貸に出す場合

孤独死があったマンションを賃貸に出すとき、孤独死があった部屋は賃料が下がりますが、全部の部屋の賃料は下がりません。
なので、区分所有しているマンションで孤独死があった部屋を賃貸に出すときは、賃料を下げるべきだといえるでしょう。
賃貸の場合には自然死や不慮の死について告知義務がないとされているので、賃料にも影響がないと考えがちです。
しかしながら、借主から問われた場合や、借主の物件判断に影響を及ぼす場合には告知しなければなりません。
伝えないままでいると「孤独死があった物件だったら借りなかった」など後でトラブルになりかねないので、賃料を下げて事情を説明した上で契約したほうが良いでしょう。
賃料を下げるときの判断基準としては、死因や特殊清掃必要の有無で判断できるので、売却時のときと同様に考えましょう。

孤独死があったマンションの売却において資産価値低下を防ぐ方法

孤独死のあったマンションは資産価値が下がってしまいますが、資産価値の低下を防ぐ方法もあります。

特殊清掃して原状回復する

孤独死に限らず人が亡くなってしばらくすると遺体が腐り始め、体液が床下に侵食したり、虫や悪臭が発生したりします。
そんな部屋を元通りにするためにおこなうのが特殊清掃で、最近ではメディアなどでも耳にすることが増えてきたと思います。
遺品整理も同時におこなうケースが多いでしょう。
特殊清掃は一般のハウスクリーニングとは異なり、室内の清掃だけでなく床を剥ぎ、床下の材料交換や、消毒などもおこなうこともあります。
なので、一般的なハウスクリーニングより高額で、100万円以上の費用がかかることもあります。
特殊清掃が終わると同時にリフォームすれば、心理的なものを除けば物件の価値は上昇するので、資産価値が下がるのを防ぐことは可能です。
また、孤独死があった場合に特殊清掃費用が保証される保険に加入することも必要なことです。
特殊清掃だけでなくリフォーム費用として補填できれば、負担も少なくなるでしょう。
孤独死が発生して売却価格が下がったとしても、保険金で補填できます。

期間をあける

孤独死が発生し、特殊清掃が必要になった場合に買主に伝える必要がある期間はおおよそ3年といわれています。
これは令和3年10月に国土交通省から発表された「人の死の告知に関するガイドライン」にかかれている内容です。
このガイドラインでは3年ほど経過すれば孤独死があったことも風化するので、資産価値が戻るとされています。
売却するとしても3年期間をあけてから売却すれば資産価値が下がることも防げるでしょう。
しかしながら、買主に物件内で人が亡くなったことを問われたら答える必要があります。
また、不動産売買契約書書式のひとつに状況報告書がありますが、その中にも過去にあった事件や事故などの項目もあります。
虚偽報告はトラブルの原因になりかねないので、期間をあけたとしても事実をしっかりと伝えたほうが良いでしょう。

孤独死があったマンションを売却するときの注意点

孤独死があったマンションを売却するときには注意しなければならないことがあります。

特殊清掃

特殊清掃がある時点で買主に伝える必要が出てきますが、特殊清掃の費用を誰が支払うのかも注意点の1つです。
特殊清掃は契約書上の保証人が費用負担しなくてはなりませんが、保証人がいなかったり他界している場合には法定相続人が費用負担します。
しかし、保証人や親族が見つからず身寄りがなかったり、見つかっても相続放棄されてしまった場合にはオーナーが費用負担しなくてはなりません。
仮に相続人がいたとしても高額な特殊清掃費用を支払えるかは別問題です。
これらの問題は遺品整理にも影響してきます。

遺品整理

遺品整理も注意点のひとつで、特殊清掃と同じ費用の問題もありますが、勝手に処分できないことが問題です。
なぜなら遺品は遺族が引き継ぐものなので、勝手に処分してしまうとトラブルになりかねません。
遺族が遺品を引き取ってくれたり、処分費用を負担してくれるのならばスムーズですが、そうでない場合には処分の許可を取るようにしましょう。
血や体液が染み込んでしまったものは処分しますが、貴金属や家電、本などは売却して特殊清掃費用や遺品の処分費用にまわせることもあります。
その場合には、遺品整理業者などに依頼しましょう。
遺族や相続人が見つからない場合やいない場合にはオーナー負担で遺品を処分しましょう。

告知義務

孤独死があったマンション売却するときに特に注意が必要なのは告知義務についてです。
特殊清掃をした場合は告知義務があるので説明が必要ですが、自然死や不慮の死の状況で発見が早く室内への影響がない場合、告知は不要とガイドラインで策定されています。
しかし先述した通り、聞かれたら言わなければなりませんし、買主が購入判断に影響を与えると感じれば告知は必要なものになります。
もし、告知義務違反して何も言わずに引き渡し、後でその事実が発覚した場合には損害賠償請求されてしまうこともあります。
亡くなってからそんなに時間がたっていなければ近隣住民から聞くことがあるかもしれません。
不動産売買契約書に添付する状況報告書も基本的に告知するように書式ができているので、いずれにしても伝えたほうが良いでしょう。

まとめ

孤独死があったマンションは売却しようとしても資産価値が下がることが一般的です。
特に遺体の腐敗が進むと清掃だけでなく床下の消毒も必要になる特殊清掃しなければならず、それは売却価格に大きな影響を与えます。
資産価値の下落を防ぐには特殊清掃してリフォームしたり、孤独死に対応した保険に入ったり、売却までの期間をあけるなどの方法があります。
特殊清掃や遺品整理、告知義務に注意しましょう。
もし、孤独死があった事故物件を売却しようと検討している方は弊社までご相談ください。