アパートを相続したが
兄弟が売却に反対している

相続不動産は「持っているだけ」でコストがかかります

親から相続したアパート。自分は遠方に住んでいて管理もできない。売却してしまいたいが、兄弟が反対している——このようなご相談は珍しくありません。

しかし、結論が出ないまま放置すると、固定資産税・管理費・修繕費・空室リスクなどのコストだけが積み上がっていきます。相続した不動産は「資産」であると同時に、維持するだけでお金がかかる「負債」にもなり得るのです。

なぜ兄弟間で意見が割れるのか

相続不動産の売却に反対する理由は、感情的なものと経済的なものに大別できます。それぞれの背景を理解したうえで対話を進めないと、話は平行線をたどります。

感情的な理由

「親が建てたアパートを手放したくない」「思い出のある場所を売りたくない」という気持ちは自然なものです。特に、実家の近くに住んでいる兄弟ほど、こうした思いが強い傾向があります。

経済的な理由

「家賃収入があるなら持ち続けたほうが得だ」「今は売り時ではない」という判断です。現在入居者がいて家賃収入がある場合、売却より保有を望む兄弟がいるのは合理的な判断とも言えます。

情報の非対称

管理を担っている側は老朽化や空室の実態を肌で感じていますが、遠方の兄弟は「家賃が入っているから問題ない」と思い込んでいる場合があります。まず事実を共有することが、話し合いの出発点です。

共有不動産の法律上のルール

相続によって兄弟が共有名義で不動産を所有する場合、その処分には法律上のルールがあります。

行為の種類	必要な同意	具体例
保存行為	各共有者が単独で可能	雨漏り修理、不法占拠者への明渡し請求
管理行為	持分の過半数の同意	賃貸借契約の締結・更新、短期の修繕
変更・処分行為	共有者全員の同意	売却、建替え、大規模リフォーム

つまり、アパートを売却するには共有者全員（相続人全員）の同意が必要です。一人でも反対すれば、物件全体を売ることはできません。

取れる選択肢は5つあります

選択肢①：全員合意で売却する

もっともシンプルな方法です。全員が売却に合意し、売却代金を持分に応じて分配します。

反対している兄弟を説得するには、「保有し続けた場合のコスト」を数字で示すことが有効です。固定資産税、修繕積立金、空室率の推移、将来の大規模修繕費用などを一覧にして共有してください。

選択肢②：一人が買い取る（持分の集約）

アパートを持ち続けたい兄弟が、他の兄弟の持分を買い取る方法です。買い取る側に資金力があれば、双方にとって合理的な解決になります。

ただし、適正価格の算定でもめることがあります。第三者の不動産鑑定士に評価を依頼するか、複数の買取査定を取得して参考にするのがよいでしょう。

選択肢③：自分の持分だけを売却する

他の共有者の同意がなくても、自分の共有持分だけであれば単独で売却できます。ただし、共有持分のみの買い手は限られ、市場価格の大幅な割引（一般的に3〜5割程度）が避けられません。

また、見知らぬ第三者が共有者として入ることになるため、残った兄弟にとっては不利な状況が生まれます。最終手段として知っておくべきですが、兄弟関係を重視するなら慎重に判断してください。

選択肢④：共有物分割請求（裁判所を使う方法）

話し合いでどうしても合意に至らない場合、裁判所に「共有物分割請求」を行うことができます。裁判所は現物分割・代償分割・競売（換価分割）のいずれかの方法で共有関係を解消します。

注意点：裁判には時間と費用がかかります。また、裁判所が競売を命じた場合、市場価格を大きく下回る金額での売却になる可能性があります。裁判に至る前に合意できるのが理想です。

選択肢⑤：不動産買取会社に売却を提案する

全員が合意している前提で、買取会社に直接売却する方法です。仲介で買い手を探す手間がなく、最短数日で売却が完了します。

特に以下のようなケースでは、買取が有効です。

放置した場合のリスク

「とりあえず今のままで」と先延ばしにした場合、時間の経過とともにリスクが大きくなります。

リスク	具体的な影響
建物の老朽化	修繕費用が年々増加。放置すると資産価値が大幅に下落
空室の増加	家賃収入が減少し、固定資産税や管理費を持ち出しで負担する事態に
相続の連鎖	共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに相続される。共有者が増えるほど合意形成が困難に
管理責任	建物の管理不全による近隣トラブル、事故発生時の所有者責任
特定空家指定	管理が行き届かず「特定空家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が外れる可能性

特に深刻なのは「相続の連鎖」です。兄弟3人で共有していたアパートが、次の世代では甥・姪を含む10人以上の共有になるケースもあります。そうなると、全員の同意を取り付けることは事実上不可能になります。

今やるべきこと

① 現状を数字で把握する

物件の査定額、年間の固定資産税額、修繕費の見込み、現在の家賃収入と空室率。これらの数字を一覧にして、全員で共有してください。感情ではなく数字で会話を始めることが重要です。

② 兄弟で話し合いの場を設ける

電話やメールではなく、できれば直接会って話すことをお勧めします。難しい場合は、弁護士や司法書士に中立の立場で同席してもらう方法もあります。

③ 専門家に相談する

相続不動産の問題は、不動産・法律・税務が絡み合います。不動産会社に査定を依頼しつつ、弁護士や税理士にも相談することで、全員にとって最善の選択肢が見えてきます。

当社でできること

不動産売却サポート株式会社は、相続に伴うアパート・マンション・一戸建ての買取に対応しています。

当社の特徴
買取対象	マンション（2LDK以上・オーナーチェンジ可）・一戸建て・小規模アパート一棟
対応エリア	47都道府県対応（28都道府県で実績）。遠方の物件でも現地調査に伺います
共有名義	共有者全員との連絡・調整に対応。お一人からのご相談も可能
スピード	最短3日で決済。合意が取れた段階ですぐに進められる
入居者あり	入居者がいる状態（オーナーチェンジ）での買取も可能
提携体制	仲介専門の提携会社2社（関東・関西）と連携。仲介が有利な場合はそちらをご案内
士業連携	弁護士・司法書士・税理士との連携体制あり。相続登記や遺産分割のご相談も可能

まだ兄弟全員の合意が取れていなくても構いません。「物件がいくらで売れるのか」を知ることが、話し合いの材料になります。査定は無料・秘密厳守です。

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