仲介では売りにくい物件の買取
——「難しい」と言われた
物件こそ買取の出番

仲介会社に「売却は難しい」と言われた方へ

不動産会社に売却を相談したら、「うちでは扱えない」「この物件は厳しいですね」と言われた。こうした経験をお持ちの方は、物件に問題があるのではなく、「仲介という売り方」と物件の相性が悪いだけの可能性があります。

仲介で売りにくい物件は、買取業者にとってはむしろ日常的に扱う物件です。なぜなら、仲介と買取では「買い手」がまったく異なるからです。

仲介で売りにくい物件の7タイプ

タイプ① 心理的瑕疵のある物件（事故物件）

過去に自殺・他殺・孤独死などがあった物件です。仲介では告知義務があり、一般の買い手は心理的に避ける傾向が強いため、長期間売れ残るか、大幅な値引きを求められます。

買取なら：買取業者は心理的瑕疵の影響度を冷静に評価し、リフォームや賃貸運営を前提に価格を算出します。事故物件の取扱い経験が豊富な会社であれば、適正な価格での買取が可能です。

タイプ② 再建築不可物件

建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たしていない物件は、建物を解体しても新たに建築ができません。仲介では住宅ローンの審査が通りにくく、現金購入者しか対象にならないため、買い手が極端に限定されます。

買取なら：当社のような現金決済の買取会社が直接買主となるため、個人の住宅ローン審査とは無関係に取引が進みます。リフォームして賃貸に出す、隣地との交渉で接道条件を解消するなど、専門的な対応が可能です。

タイプ③ 共有持分のみの売却

相続や離婚などで不動産が共有状態になり、他の共有者と意見が合わない場合、自分の持分だけを売却したいケースがあります。仲介市場で「持分のみ」を買う一般個人はほぼいません。

買取なら：共有持分の買取を専門に行う業者が存在します。買取後、業者が他の共有者と交渉して全体の権利を取りまとめるか、共有物分割請求で解決します。

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タイプ④ 借地権付き物件

土地は借りていて建物だけ所有しているケースです。仲介では借地権の譲渡承諾料や地主との交渉が必要になり、手続きが複雑化します。一般の買い手にとっては「面倒な物件」として敬遠されます。

買取なら：買取会社が地主との交渉を含めて一括で対応します。譲渡承諾料や更新料の見通しを立てたうえで、売主の負担が最小になる形で買い取ります。

タイプ⑤ 既存不適格建築物

建築当時は合法だったが、その後の法改正で現行基準に適合しなくなった建物です。マンションの容積率オーバーや建ぺい率超過が典型例です。仲介では住宅ローンの審査が厳しくなるほか、「違法建築では？」という誤解から買い手が敬遠します。

買取なら：既存不適格と違法建築は異なります。買取会社は法的状況を正確に把握したうえで、そのままの状態で買い取ります。

タイプ⑥ 築古・旧耐震基準の物件

1981年（昭和56年）5月以前に建築確認を受けた物件は旧耐震基準です。仲介では住宅ローンの審査が通りにくいほか、住宅ローン控除の適用外になるケースもあり、買い手にとって経済的メリットが減ります。

買取なら：築年数による制限は買取会社には影響しません。リフォーム後の賃貸運用や、土地としての価値を基準に価格を算出します。

タイプ⑦ 残置物が大量にある物件

相続物件や長期空き家で、家財道具がそのまま残っているケースです。仲介では「残置物を撤去してから引渡し」が原則であり、撤去費用（数十万〜100万円超）は売主負担になります。

買取なら：残置物がある状態のまま（現況有姿）で買い取る会社があります。撤去費用と手間を売主が負担する必要がありません。

なぜ買取業者は特殊物件を買えるのか

仲介で売れない物件を買取業者が買える理由は、シンプルです。自社でリスクを引き受けられる体制があるからです。

仲介の壁	買取会社の対応力
住宅ローンが通らない	現金決済で直接購入。個人のローン審査とは無関係
心理的瑕疵を嫌がる個人買い手	投資として冷静に評価
複雑な権利関係の交渉	専門知識と経験で対応
リフォーム・解体の手間	自社施工体制またはパートナー
出口が見えない	賃貸運用・転売・土地化など複数の出口

当社の場合、買取後の出口は主に2つあります。リフォームして再販する方法と、賃貸に出して運用し、空室化後に実需価格で売却する方法です。特殊な条件の物件であっても、「出口の計算ができるかどうか」が買取の判断基準であり、物件の瑕疵そのものが問題になるわけではありません。

査定で見られるポイント

特殊物件の査定では、一般的な仲介査定とは異なるポイントが重視されます。

仲介査定で重視されること	買取査定で重視されること
類似物件の成約事例	リフォーム後の想定賃料・売却価格
物件の見た目・内装の状態	構造躯体の状態・修繕の可否
一般買い手のニーズ	出口戦略の実現可能性
周辺の売出し物件の数	エリアの賃貸需要・人口動態

したがって、仲介で「価値がない」と言われた物件でも、買取会社の出口戦略次第では十分に価値があるケースが少なくありません。

当社の対応について

不動産売却サポート株式会社では、上記7タイプを含む幅広い物件の買取相談に対応しています。

当社の特殊物件への対応
対応物件	マンション（2LDK以上・オーナーチェンジ可）・一戸建て・小規模アパート一棟
対応エリア	47都道府県対応（28都道府県で実績）
買取後の出口	リフォーム再販 or 賃貸運営→空室化後に売却
決済資金	現金決済（資本金1億円）。融資特約なし
残置物	現況有姿での買取に対応
契約不適合責任	原則免責

他社に断られた物件でも、まずは状況をお聞かせください。物件の条件を伺ったうえで、出口の計算ができるかどうかを率直にお伝えします。買取が難しい場合でも、別の選択肢をご提案できる場合があります。

📝 他社に断られた物件もご相談ください。無料査定はこちら 📄 関連記事：買取価格が安くても買取を選ぶべき状況とは 📊 買取実績・解決事例を確認する