再建築不可とは——なぜ「建て替えられない」のか

「再建築不可」とは、現在の建物を解体した場合、同じ土地に新たな建物を建築できない状態を指します。不動産広告で「再建築不可」と記載されている物件を見たことがある方もいるでしょう。

その原因のほとんどは、建築基準法第43条の「接道義務」を満たしていないことです。建築基準法では、建物を建てる土地は「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない」と定めています。この条件を満たさない土地は、建築確認が下りないため、新築も建て替えもできません。

再建築不可になる主なパターン

パターン 具体的な状況
接道幅が2m未満 敷地が道路に面しているが、間口が2m未満（旗竿地の竿部分が狭い等）
前面道路が建築基準法上の道路でない 見た目は道路だが、建築基準法42条に該当しない通路・私道
袋地（道路に接していない） 周囲を他人の土地に囲まれ、道路に一切接していない
都市計画道路の予定地 将来的に道路になる予定の土地で建築制限がかかっている

東京都内の下町エリア（墨田区・荒川区・台東区・葛飾区など）や、古い住宅密集地には再建築不可物件が数多く存在します。建築基準法が施行された1950年以前に建てられた家屋がそのまま残っているケースが典型的です。

再建築不可物件が仲介で売れにくい3つの理由

再建築不可物件は、仲介市場で非常に売りにくいとされています。その理由を整理しましょう。

理由1：住宅ローンが使えない

最大の障壁は住宅ローンの審査が通らないことです。金融機関は融資の担保として土地・建物に抵当権を設定しますが、再建築不可の物件は担保評価が極めて低いため、ほとんどの銀行が融資を断ります。つまり、買い手は現金で購入できる人に限定されます。

理由2：将来の建て替えができない不安

一般の買い手にとって、「建て替えられない」という制約は心理的に大きな抵抗です。建物が老朽化しても新築にできず、大規模リフォームしか選択肢がないことに不安を感じます。

理由3：資産価値の低さ

再建築不可物件の価格は、同じエリアの所有権物件（更地価格）の5〜7割程度が目安とされています。仲介会社としても、売却価格が低い分、仲介手数料も少なくなるため、積極的に扱いたがらない現実があります。

💡 再建築不可物件の価格目安

再建築不可物件の売却価格は、接道状況や建物の状態によって大きく異なりますが、一般的には更地価格の50〜70%が相場です。ただし、都心部で賃貸需要が高いエリアでは、収益物件としての評価が上乗せされ、70〜80%程度で取引されるケースもあります。

再建築不可を解消する方法——43条但し書き許可と隣地買い

再建築不可の状態を解消できれば、物件の資産価値は大幅に向上します。主な方法を2つ紹介します。

方法1：建築基準法43条但し書き許可（43条2項2号許可）

接道義務を満たしていなくても、建築審査会の許可を得れば建築が可能になる場合があります。具体的には、敷地の周囲に広い空地がある場合や、特定行政庁が定める基準に適合する場合に許可が下りることがあります。

ただし、許可の基準は自治体によって異なり、必ず通るわけではありません。また、許可が下りても「建て替えのたびに再申請が必要」というケースもあり、所有権物件と完全に同等にはなりません。

方法2：隣地の一部を買い取って接道条件を満たす

接道幅が2m未満の場合、隣地の一部を購入して間口を2m以上に広げることで、接道義務を満たす方法があります。ただし、隣地の所有者が売却に応じてくれるかどうかは交渉次第であり、確実な方法ではありません。

これらの方法は、個人で実行するにはハードルが高いのが現実です。買取業者であれば、43条許可の取得見込みや隣地交渉の可能性を踏まえて買取価格を算出し、買取後に自社で対応します。

買取業者が再建築不可物件を買える理由

仲介で売れない再建築不可物件を、なぜ買取業者は買えるのか。その理由は明確です。

仲介市場の壁 買取業者の対応
住宅ローンが使えない 現金決済。ローン不要
建て替えできない不安 リフォームで収益化。建て替え不要
出口が見えない 賃貸運用・43条許可取得・隣地交渉など複数の出口
担保価値が低い 自己資金で購入。担保評価は不要

買取業者は、再建築不可物件を以下のような方法で活用します。

💡 買取後の主な活用方法

リフォーム＋賃貸運用：建物をリフォームして賃貸に出す。再建築不可でも既存建物のリフォームは可能。
43条許可の取得：許可が取得できれば資産価値が大幅に向上。
隣地との交渉：隣地の一部を取得して接道条件を解消。
隣地所有者への売却：隣地の所有者にとっては敷地拡大のチャンスであり、相場以上で購入してもらえることも。

当社の再建築不可物件への対応

不動産売却サポート株式会社では、再建築不可物件の買取に対応しています。

再建築不可物件の買取対応
対応物件 接道不良・袋地・旗竿地など再建築不可全般
建物の状態 築古・老朽化・残置物ありでも対応可
43条許可の可能性 当社で調査・判断（売主の費用負担なし）
隣地交渉 買取後に当社が実施
決済方法 現金決済（融資特約なし）
契約不適合責任 原則免責

再建築不可物件は、その制約の大きさから「売れない」「価値がない」と思い込んでいる方が少なくありません。しかし、立地や建物の状態によっては十分な買取価格がつくケースもあります。

「再建築不可だから」と諦める前に、一度ご相談ください。物件の接道状況・建物の状態・エリアの賃貸需要を踏まえて、買取の可否と概算価格をお伝えします。

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